Conceptos Básicos de Hipotecas

Comprender los pagos hipotecarios es fundamental para cualquier persona que considere la compra de una vivienda o la inversión en bienes raíces. Cada pago mensual de la hipoteca se compone de varios elementos, cada uno con un propósito específico. Las tres partes principales son capital, intereses y depósito en garantía (escrow).

El capital es la cantidad que se toma prestada para comprar la propiedad. Cada pago reduce el saldo pendiente del préstamo, aumentando gradualmente la propiedad de la vivienda. Por ejemplo, si se obtiene una hipoteca de $200,000, el capital es $200,000. Supongamos que el primer pago mensual destina $350 al capital; después de ese pago, se debe $199,650.

El interés es lo que se paga al prestamista por el dinero prestado. Este monto se calcula en función del capital pendiente y la tasa de interés del préstamo. Si la tasa de interés anual es del 6% sobre un préstamo de $200,000, el interés mensual para el primer pago sería aproximadamente $1,000:

$\$200,000 \times \frac{0.06} {12} = 1,000$.

La parte de depósito en garantía (escrow) del pago se reserva para cubrir impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda y, en ocasiones, otros costos como el seguro hipotecario. El prestamista recauda este dinero como parte del pago mensual y paga estas facturas en su nombre cuando vencen.

Para ver cómo se combinan estos componentes, considere un ejemplo de pago hipotecario. Suponga que tiene un préstamo de $200,000 a una tasa de interés anual del 6% y que el requisito mensual de depósito en garantía es de $300.

• Interés del primer mes: $\$200,000 \times 0.06 \div 12 = 1,000$
• Suponga que el pago mensual total es $\$1,500$;
• Restando el depósito en garantía $\$1,500 - 300 = 1,200$, quedan $1,200$ para capital e intereses;
• De estos $\$1,200$, $\$1,000$ corresponden a intereses (como se calculó) y $\$200$ a capital.

Así, el pago se divide de la siguiente manera: $200 al capital (reduciendo el saldo del préstamo), $1,000 a intereses (el cargo del prestamista) y $300 al depósito en garantía (para pagar impuestos y seguros posteriormente).