Pitäisikö Omistaa Oma Koti?

Päätös siitä, pitäisikö omistaa oma koti, on yksi merkittävimmistä taloudellisista valinnoista. Vuokraamisen ja ostamisen vertailu ei rajoitu pelkästään kuukausivuokran ja lainanlyhennyksen vertailuun. On huomioitava opportunity cost (vaihtoehtoiskustannus), oman pääoman kerryttäminen ja piilokustannukset, jotka liittyvät asunnon omistamiseen.

Vuokralla asuessa maksat vuokranantajalle etkä kerrytä omaa pääomaa kiinteistöön. Ostaessa kuukausittainen maksusi koostuu yleensä sekä korosta (rahoituksen kustannus) että pääomasta (joka kasvattaa omistustasi eli omaa pääomaasi asunnossa). Ostamiseen liittyy kuitenkin myös muita kuluja: kiinteistöverot, ylläpito, vakuutukset ja joskus taloyhtiön vastikkeet. Nämä voivat kasvaa nopeasti ja ne on otettava huomioon analyysissäsi.

Tärkeä käsite tässä päätöksessä on opportunity cost. Tämä tarkoittaa sitä, mistä luovut sitomalla rahasi asuntoon sen sijaan, että sijoittaisit ne muualle. Esimerkiksi asunnon käsiraha olisi voitu sijoittaa osakkeisiin tai joukkovelkakirjoihin, jolloin olisi voinut saada tuottoa. Jos kiinteistön arvo ei nouse nopeammin kuin vaihtoehtoisten sijoitusten tuotto, voit olla taloudellisesti huonommassa asemassa ostamalla.

Toisaalta oman pääoman kerryttäminen tarkoittaa, että osa kuukausittaisesta lainanlyhennyksestä kasvattaa omistustasi asunnossa ajan myötä. Myydessäsi voit saada tämän pääoman takaisin (miinus myyntikulut). Tämä täytyy kuitenkin punnita omistamisen piilokustannuksia ja muiden sijoitusvaihtoehtojen mahdollisia tuottoja vastaan.

Näiden tekijöiden vaikutusta voi havainnollistaa seuraavalla esimerkillä. Oletetaan, että harkitset vuokraavasi asunnon 2 000 dollarin kuukausivuokralla tai ostavasi kodin, johon vaaditaan 60 000 dollarin käsiraha ja 2 000 dollarin kuukausittainen lainanlyhennys (sisältäen verot ja vakuutukset).

Viiden vuoden aikana vuokralainen maksaa vuokraa yhteensä:

$R_{\text{total}} = \$2,000 \times 12 \times 5 = \$120,000$

ja ei kerrytä omaa pääomaa. Asunnon omistaja maksaa myös 120 000 dollaria lainanlyhennyksiä, mutta osa näistä maksuista menee pääoman lyhennykseen, jolloin omaa pääomaa kertyy esimerkiksi 30 000 dollaria viidessä vuodessa.

Omistaja maksaa lisäksi 10 000 dollaria ylläpitoon ja 5 000 dollaria myyntikuluja asunnon myydessä. Samaan aikaan 60 000 dollarin käsiraha olisi voitu sijoittaa. Jos tämä raha olisi tuottanut 5 % vuosituoton, vaihtoehtoiskustannus viidessä vuodessa lasketaan seuraavasti:

$OC = \$60,000 \times (1 + 0.05)^5 - \$60,000 \approx \$16,577$

Kun piilokustannukset ja vaihtoehtoiskustannus lasketaan yhteen, vuokraaminen voi olla taloudellisesti yhtä kannattavaa tai jopa kannattavampaa kuin ostaminen—ellei asuntojen hinnat nouse merkittävästi tai et aio asua pitkään. Oikea ratkaisu riippuu paikallisesta markkinasta, sijoitusvaihtoehdoista ja omasta tilanteestasi.