Should You Own Your Home?

Décider si vous devez posséder votre logement est l’un des choix financiers les plus importants que vous aurez à faire. Le choix entre louer ou acheter va bien au-delà de la simple comparaison entre un loyer mensuel et une mensualité de prêt immobilier. Il est nécessaire de prendre en compte le coût d’opportunité, la constitution de l’équité et les coûts cachés liés à la propriété.

Lorsque vous louez, vous payez votre propriétaire et ne constituez aucune équité dans le bien. Lorsque vous achetez, votre paiement mensuel comprend généralement à la fois les intérêts (le coût de l’emprunt) et le capital (qui augmente votre part de propriété ou équité dans le logement). Cependant, l’achat s’accompagne également de coûts supplémentaires : taxes foncières, entretien, assurance et parfois frais d’association de copropriétaires. Ces frais peuvent s’accumuler rapidement et doivent être inclus dans votre analyse.

Un concept clé dans cette décision est le coût d’opportunité. Il s’agit de ce à quoi vous renoncez en immobilisant votre argent dans un logement plutôt qu’en l’investissant ailleurs. Par exemple, un apport pour une maison aurait pu être investi en actions ou obligations, générant potentiellement un rendement. Si la valeur du bien n’augmente pas plus vite que vos investissements alternatifs, vous pourriez être financièrement désavantagé en achetant.

D’un autre côté, constituer de l’équité signifie qu’une partie de votre mensualité de prêt immobilier sert à augmenter progressivement votre part de propriété. Lors de la revente, vous pouvez récupérer cette équité (moins les frais de vente). Mais il faut mettre cela en balance avec les coûts cachés de la propriété et les rendements potentiels d’autres investissements que vous auriez pu réaliser.

Pour comprendre comment ces facteurs interviennent, prenons cet exemple. Supposons que vous hésitez entre louer un appartement à 2 000 $ par mois ou acheter un logement nécessitant un apport de 60 000 $, avec une mensualité de prêt immobilier de 2 000 $ (taxes et assurance incluses).

Sur cinq ans, le locataire paie un loyer total de :

$R_{\text{total}} = \$2,000 \times 12 \times 5 = \$120,000$

et ne constitue aucune équité. Le propriétaire paie également 120 000 $ en mensualités de prêt, mais une partie de ces paiements sert à rembourser le capital, constituant ainsi de l’équité — supposons 30 000 $ sur cinq ans.

Cependant, le propriétaire paie aussi 10 000 $ d’entretien et 5 000 $ de frais de clôture lors de la revente. Par ailleurs, les 60 000 $ utilisés comme apport auraient pu être investis. Si cet argent avait généré un rendement annuel de 5 %, le coût d’opportunité sur cinq ans se calcule ainsi :

$OC = \$60,000 \times (1 + 0.05)^5 - \$60,000 \approx \$16,577$

En additionnant les coûts cachés et le coût d’opportunité, il se peut que la location soit financièrement comparable, voire plus avantageuse que l’achat — sauf si les prix de l’immobilier augmentent fortement ou si vous prévoyez de rester longtemps. La bonne réponse dépend de votre marché local, des alternatives d’investissement et de votre situation personnelle.