Quando si paga, quando non si paga

Comprendere quando è necessario pagare l'Assicurazione Privata sul Mutuo (PMI) è un aspetto fondamentale della finanza immobiliare. La PMI rappresenta un costo mensile aggiuntivo che si applica a molti acquirenti di case, ma non a tutti. L'obbligo di pagare la PMI dipende dal rapporto tra il prestito e il valore dell'immobile (LTV), ovvero la percentuale del valore della casa che si sta prendendo in prestito. La maggior parte dei finanziatori richiede la PMI se l'acconto è inferiore al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile, il che significa che l’LTV è superiore all’80%. Questa assicurazione protegge il finanziatore, non l’acquirente, in caso di inadempienza sul mutuo. Di conseguenza, la PMI aumenta la rata mensile del mutuo fino al raggiungimento di determinate soglie di capitale proprio.

Supponiamo che tu stia acquistando una casa da $300,000. Con un acconto del 10% ($30,000), l'importo del mutuo è di $270,000, portando l’LTV al 90%. In questo caso, la PMI è obbligatoria. Se la rata mensile del mutuo (capitale e interessi) è di $1,500 e la PMI costa lo 0,5% dell'importo del mutuo all'anno, la PMI annuale è di $1,350 ($270,000 x 0,005). Dividendo per 12, la PMI aggiunge $112,50 alla rata mensile, portando il totale a $1,612,50.

Se versi il 20% di acconto ($60,000), l'importo del mutuo è di $240,000 (LTV 80%) e la PMI non è richiesta. La rata mensile potrebbe scendere a $1,350 (poiché l'importo preso in prestito è inferiore e non c'è PMI). Questo esempio mostra come la PMI possa incidere in modo significativo sui costi abitativi fino a quando non si accumula abbastanza capitale proprio per annullarla.