Fondamenti di mutuo

Comprendere i pagamenti del mutuo è fondamentale per chiunque stia valutando l'acquisto di una casa o un investimento immobiliare. Ogni rata mensile del mutuo è composta da diversi elementi, ciascuno con una funzione specifica. Le tre parti principali sono capitale, interessi ed escrow.

Il capitale è l'importo che si prende in prestito per acquistare l'immobile. Ogni pagamento riduce il saldo residuo del prestito, aumentando gradualmente la quota di proprietà della casa. Ad esempio, se si stipula un mutuo di $200.000, il capitale è $200.000. Se la prima rata mensile destina $350 al capitale, dopo quel pagamento si dovranno $199.650.

Gli interessi sono ciò che si paga al creditore per aver preso in prestito il denaro. Questo importo viene calcolato in base al capitale residuo e al tasso di interesse del prestito. Se il tasso di interesse annuo è del 6% su un prestito di $200.000, il primo interesse mensile sarà di circa $1.000:

$\$200,000 \times \frac{0.06} {12} = 1,000$.

La quota escrow del pagamento viene accantonata per coprire le tasse sulla proprietà, l'assicurazione dell'abitazione e talvolta altri costi come l'assicurazione sul mutuo. Il creditore raccoglie questa somma come parte della rata mensile e paga queste spese per conto dell'intestatario quando sono dovute.

Per vedere come questi elementi si combinano, consideriamo un esempio di pagamento del mutuo. Supponiamo di avere un prestito di $200.000 con un tasso di interesse annuo del 6% e una quota mensile di escrow di $300.

• Primo interesse mensile: $\$200,000 \times 0.06 \div 12 = 1,000$
• Supponiamo che la rata mensile totale sia $\$1,500$;
• Sottraendo l'escrow $\$1,500 - 300 = 1,200$, restano $1,200$ per capitale e interessi;
• Di questi $\$1,200$, $\$1,000$ vanno agli interessi (come calcolato) e $\$200$ al capitale.

Quindi, il pagamento è suddiviso come segue: $200 al capitale (riducendo il saldo del prestito), $1,000 agli interessi (il costo del finanziamento) e $300 in escrow (per pagare tasse e assicurazione successivamente).